别墅规划设计的思考

   与上海、北京等地别墅市场异常活跃的现象相比，无锡别墅市场前几年由于别墅用地供应量的不足而显得不温不火。同时，也不难回避的问题是目前无锡市场产品鱼龙混杂，甚至有一些旧盘换汤不换药，重新粉墨登场。作为住宅市场中的高端产品，别墅的开发设计有别于普通住宅，具有很高的难度。但由于别墅在欧美发达国家是主流的住宅产品，我们也有很多成熟的经验可循。清醒认识目前开发设计的 现状，有助于其向健康成熟方向发展。

上海、北京市场看过来：市场细分，别墅种族出现四大阵营

      上海和北京市场经过多年发展和开发时间，别墅产品品种百花齐放，为了适应不同的消费群体而在档次和品种上进一步细分，品类更加丰富。根据凯捷市场研究部的调研与分析，发达地区的别墅产品大致可以分为别墅豪宅、普通别墅、经济型别墅、和亚别墅四类。

      别墅豪宅是别墅中的顶级产品，在市场上影响盛大。其占地动辄数十亩甚至更多、面积巨大、装 修奢华、拥有城市无价的自然景观、配套国际化，注定属于稀有产品。如创造了中国大陆销售之最的上海紫园1号别墅（售价达1。3亿元人民币）、上海擅宫别墅等。这类别墅已经突破了普通别墅用于居住的功能，更接近于私人会所。同时，其对环境资源的极高的要求高昂的售价使其只有在上海、北京等特大城市不可多得的地段中才能有立足之地。

      普通别墅是市场中最常见的别墅产品，国内各大城市基本上可见到觅其踪影，各方面均符合普通人对别墅的理解，即低层的独立住宅、四周为私家庭院，通常位于郊区，容积率在0.3左右。遗憾的是，在无锡很少有真正称上“普通别墅”的别墅产品。

      经济别墅是别墅家族中的新面孔，是别墅类产品放在高贵的身份以迎合更大的消费层面而作出的积极变化。同时也是国内消费需求的反映。其密度较高，通常在0.4-0.5之间，但由于单体面积较小，通常在300平米以下，也有一个小小的庭院，因而也能满足一般的舒适度要求。如北京的翡翠城、一栋阳房

      亚别墅属于边缘类别墅产品，英文名TWONHOUSE，包括联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅等。但从严格意义上说，这些产品并不能被完全成为别墅，因为其非真正的独立住宅，两户之间仍有共用的墙体。但经过各种传媒的广泛宣传，也因为其具有类似别墅的居住品质，人们也逐渐接受了其成为别墅家族中的一员。